Bella Vista · San Miguel · Partido 131
Superficie neta estimada de 11.039 m² en la esquina de Av. Florentino Ameghino y Av. Santa Fe. Cuatro frentes tras la cesión vial. Pavimento. Una operación a evaluar y definir juntos.
Quiénes somos
Somos la oficina Century 21 Mare, con presencia activa en Bella Vista y San Miguel. Nos especializamos en el análisis, estructuración y comercialización de operaciones de tierra y desarrollos inmobiliarios, residencial usado, venta de lotes y emprendimientos comerciales, entre otros.
Operamos bajo la red Century 21, una de las más grandes del mundo: presente en 79 países, con más de 11.000 oficinas y 125.000 agentes a nivel global, y con decenas de oficinas en toda Argentina. Una marca con respaldo internacional y ejecución local.
Manuel Sanucci
Broker y desarrollador inmobiliario · Century 21 Mare
CRS · GDI (UdeSA)
manuelsanucci@gmail.com
Nuestra forma de trabajar
No analizamos la tierra únicamente como corredores inmobiliarios. La miramos desde tres perspectivas a la vez:
Evaluamos la tierra como quien va a construir: producto, factibilidad técnica, costos y tiempos de obra.
Analizamos el retorno y el riesgo como quien pone el capital: rentabilidad, estructura de pago y exposición.
Conectamos con compradores con capacidad real de ejecución, no con curiosos. Eso acorta los tiempos.
Esto nos permite detectar riesgos, estructurar alternativas y acercar compradores con capacidad real de ejecución.
Formación y certificaciones
CRS · Certified Residential Specialist
Otorgada por el Residential Real Estate Council (RRC), división de la National Association of Realtors (NAR, EE.UU.). Distingue a los profesionales con formación y experiencia acreditadas bajo los estándares más exigentes de calidad y ética. En Argentina se cursa a través del programa REAP.
GDI · Gestión y Desarrollo de Negocios Inmobiliarios
132 horas de formación en análisis de factibilidad, estructuración financiera (TIR, cash flow, apalancamiento), marketing inmobiliario, aspectos legales y fideicomisos, y presentación de proyectos ante rueda de inversores. Metodología basada en casos reales sobre tierras reales.
En caso de subdivisión: 603 m² de cesión a espacio verde, libre y público · Contribución al Desarrollo Urbanístico (CDU) del 10 % del valor de la tierra para desarrollos de gran escala (Ord. 31/2019) · Prefactibilidad municipal requerida.
Datos del terreno
| Titular/es | Garreta · Caia (6 cotitulares) |
|---|---|
| Nomenclatura catastral | Circ. I · Sec. F · Fr. VI · Pc. 1b |
| Partida | 28288 · Partido 131 San Miguel |
| Domicilio | Av. Ameghino esq. Av. Santa Fe · Bella Vista |
| Superficie total catastral | 13.391,75 m² |
| Sup. neta estimada (post-cesión) | 11.039,45 m² · sujeto a validaciones técnicas |
| Cesión Av. Santa Fe | 2.343,30 m² (ya convenida Ord. 25/2022) |
| Dimensiones | 100,00 m × 133,90 m × 100,00 m × 133,93 m |
| Área | Urbana · Subárea Urbanizada |
| Zonificación | RME + Ci3 (frente Av. Santa Fe) |
| Servicios | Pavimento ✓ · Sin agua corriente · Sin cloacas (previstos para la zona) |
| Cert. Urbanístico | Nº 0009/2026 · vigencia hasta 19/05/2027 |
Restricciones a la edificación
Condicionantes urbanísticos (Cert. Urbanístico Nº 0009/2026)
Según el Certificado Urbanístico, en caso de subdivisión corresponde materializar la cesión urbanística de 603 m² destinados a espacio verde, libre y público.
Conforme la Ordenanza 31/2019 (que modificó el Código de Zonificación Ord. 14/2012), en caso de subdivisiones, obra nueva y/o ampliaciones que impliquen grandes desarrollos sobre predios iguales o superiores a 5.000 m² —incluyendo régimen de propiedad horizontal (PH) mayor a 4 unidades funcionales, urbanizaciones cerradas y formas asimiladas—, se aplicará la Contribución al Desarrollo Urbanístico del Capítulo 1.4.5 del Código de Zonificación: 10 % del valor de la tierra, conforme la Ordenanza Fiscal y Tarifaria vigente.
Evaluación de factibilidad
El objetivo es determinar la viabilidad real del proyecto y definir la mejor alternativa para el inmueble. Partimos de los indicadores urbanísticos ya validados con el Certificado Urbanístico; el resto se confirma durante el período de trabajo.
Indicadores · Zona RME
Indicadores · Zona Ci3 (frente Av. Santa Fe)
90 días para resolver
Validaremos los indicadores urbanísticos
Relevaremos el arbolado existente
Gestionaremos consultas vinculadas a la Resolución 7
Evaluaremos alternativas de subdivisión y desarrollo
Estructuraremos una propuesta definitiva de adquisición o comercialización
Resultado esperado
Al finalizar el período: compramos, vendemos a un tercero, o descartamos la operación.
Nuestra capacidad
Comercializamos y acompañamos desarrollos en ejecución en Bella Vista y San Miguel.
En desarrollo
8 locales comerciales en la esquina de Irigoin y Delia, San Miguel. Desarrollo de Vía Urbana. Asesor C21 Mare: Manuel Sanucci.
En desarrollo
Complejo de locales y oficinas boutique en Bella Vista. Diseño industrial con vidrio, ladrillo y madera en zona de alta demanda.
Próxima entrega
Centro comercial de primer nivel en Bella Vista. Locales de retail y gastronomía. Marcas ancla en operación.
Entregado
Desarrollo de locales y oficinas en Aconquija y Moine, Bella Vista. Totalmente entregado con 100 % de ocupación locativa al cierre.
Nuestra propuesta
La intención de Manuel Sanucci es comprar esta tierra. Para eso, firmamos una opción de compra con precio pactado y tramitamos la viabilidad municipal. Y si en ese proceso la compra no se concreta, no perdés tiempo ni oportunidad: activamos toda nuestra red para conseguirte el mejor comprador en los 90 días de exclusividad.
Manuel Sanucci adquiere el terreno como desarrollador. Precio, forma de pago y condiciones a convenir y formalizar en el acuerdo.
Si la compra no se concreta, movilizamos toda nuestra red. Llegamos al mercado con la tierra ya procesada y analizada — un diferencial que ningún otro vendedor va a tener.
Estrategia de comercialización
En forma paralela al análisis técnico y urbanístico podremos avanzar sobre:
Video drone profesional
Relevamiento fotográfico
Dossier técnico-comercial
Croquis conceptuales de subdivisión y/o desarrollo residencial
Presentación directa a desarrolladores e inversores
Rondas de negocios privadas
Red Century 21
Red propia de desarrolladores e inversores
El objetivo no será publicar la tierra, sino identificar compradores con capacidad real de desarrollar o adquirir el activo.
Por qué elegirnos
No traemos solo la intención de comprar. Llegamos con la gestión municipal, la documentación procesada y una red de desarrolladores activa. Eso es lo que nos diferencia.
Manuel Sanucci firma una opción de compra formal con precio y condiciones acordadas. Un compromiso real — no una intención de palabra.
Tramitamos la Consulta Técnica de Conformidad ante la Municipalidad de San Miguel. Validamos el proyecto en términos urbanísticos antes de avanzar con la compra.
Análisis urbanístico, indicadores, restricciones y evaluación de factibilidad — todo listo para presentar a cualquier comprador. Nadie más va a llegar al mercado con eso ya hecho. Eso vale.
La compartimos con todas las inmobiliarias activas de la zona, hacemos rondas de negocios y la proponemos directamente a los desarrolladores con quienes ya hemos cerrado operaciones en Bella Vista y San Miguel.
Al cabo de 90 días: o la tierra ya tiene comprador —Manuel Sanucci o un tercero— o cuentan con toda la documentación procesada y una red activa que sigue trabajando. Sin ese compromiso formal, nadie invierte este tiempo ni estos recursos.
Para avanzar
Cinco condiciones que formalizan el acuerdo y nos habilitan a trabajar.
90 días de trabajo y comercialización.
Valor a definir entre las partes durante el período de trabajo.
Prioridad de compra para Manuel Sanucci.
Para tramitar consultas y estudios ante el municipio.
Acceso a la documentación del inmueble y los titulares.